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  • 백호 강

일반신용대출이나 자동차 대출

정권이 교체되고

2017년 100대 국정과제에서

포용적 복지국가를 위해

서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성과

청년과 신혼부부 주거 부담 경감을

발표했습니다.

또한 주택 공공성 강화를 목표로

서민 주거 안정 실수요자 보호 주택이

투기목적이 아닌 거주목적이

우선되어야 한다고 했습니다.

하지만 현재 2021년

결과는 참담합니다.

규제지역이라는 지역 제한이 있는 이상

성공할 수 없는 목표였다는 소리도

들려오는 상황이구요

약간만 시야를 넓혀보면

부동산가격이 높다는 것은

지역에 많은 사람이 살고 있다는 것이고

많은 사람이 몰려있다는 것은

그만한 인구가 먹고살 거리가 있다는

이야기이기도 합니다.

인구 과밀화 현상을

해결하려는 목적도 아닌데

규제지역이 어째서 필요한 것인지

알 수가 없습니다.

애초에 한국뿐만이 아니라

유사 이래로 규제지역이나 임대주택에 규제를 했을 때

성공한 사례가 단 하나도 없습니다.

어찌 되었건 간에

우리는 직장이나 사업장 근처에서

출퇴근효율을 따져야 하고

아이들 학교를 보내기 좋고

주변 편의시설이 좋은 곳에 살고 싶어합니다.

지금과 같은 규제 범벅보다는

사람들이 살기 좋은 인프라를 구성하는 것이

현재 정권에서 모든 것을 이루려는 욕심보다

이후를 생각하는 것이

좋지 않았을까 생각합니다.

어찌 되었건 일은 벌어졌습니다.

2017년부터 시작된 이번 정권의 부동산 대책은

작년만 따져봐도 코로나 사태 이후

저금리 시대의 시작,

규제지역 내 주택 관련 세금인상,

임대차 3법 실패로 인한 전세대란,

전 국민 70%가 규제지역에 살게 되는

12월 규제지역지정까지

아파트 시세를 올리기 위한 작전이 아닐까

생각할 정도로 엉망진창이었습니다.

현실적으로 따져봤을 때

전 국민의 70%가 규제지역 안에 살고 있다는 것은

규제지역 주택구입이

일반적이라는 것과 같은 소리입니다.

결국 우리 같은 서민들만이

낮아진 규제지역 대출 LTV 비율과

높아진 집값 때문에

조금만 더 모으면 집을 살 수 있겠다 하던

희망이 산산이 부서진 것….

이런 상황에서 현금 부자들이

주택을 모으고 있는 것은 당연한 일인 것이죠

또한 영끌이라는 단어가

공적인 발표에서 사용될 정도로

아파트매매대출에서 추가대출은

꼭 필요해진 상황이기도 합니다.

이렇게 영끌을 해서 주택을 구입하기 위해서

확인해봐야 하는 것은 아주 많습니다.

관련 법안이 굉장히 복잡해지고

구입할때 신경을 써야 하는 것도

아주 많다는 이야기입니다.

생활안정자금대출을 받아서

주택구입에 사용하는 사례를 막기 위해서

추가구매금지 약정서를 작성하는 것도

어느샌가 당연한 일이 되었구요

최근에는 재개발 지역에서

생활안정자금을 대출받고

이후에 재개발 조합에서 입주권을 얻은 것이

주택추가구매 금지 조항을 어겼다고

환수조치가 이루어진 일도 있습니다.

예외사항으로 인정되지 않았고

생활안정자금대출을 받은 이후에

재개발 조합에서 현금 청산을 받지 않고

입주권이나 분양권을 받으면 안된다는 것입니다.

생활안정자금대출을 받은 사람은

엄청난 손해를 보라는 것과 같은 이야기라서

씁쓸하기만 합니다.

규제지역이건 아니건

내 집 마련을 위해서

아파트매매를 실행하면 필요한 자금의 순서는

계약금 중도금 잔금 순으로 처리되는데

신축건물 분양이 아니라면

중도금은 없는 경우가 대부분입니다.

비율은

계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%

또는

계약금 10% 잔금 90%의 비율이 일반적인데요.

금융권에서 실행하는 중도금대출은

건물에 등기가 발생하는 방식이 아니라

대부분 신용대출형식이고

단지가 어느 정도 크다면

집단대출 형식으로 이루어집니다.

반대로 1:1로

매수자와 매도자가 아파트매매를 진행한다면

계약금과 잔금 형태로 처리하는 것이 대부분이고

법무사를 끼고 진행합니다.

결국 매매대금의 90%를 차지하는

잔금을 치를 때 대출을 받게 되는데요

금융사의 아파트매매대출에서는

매매금액이 기준이 아니라

KB부동산 아파트 시세가 기준이 됩니다.

따라서 매매금액과 KB부동산의 차이도

확인해봐야 할 필요성이 있구요

앞서 설명해 드린 것과 같이

대부분 사람들이 규제지역 내에 살고 있기에

금융사마다 적용하는

규제지역 LTV를 확인해야 합니다.

정부의 기준으로는

투기과열지구 40%

조정대상지역 50%이지만

관련 지역에 부동산 이슈가 발생한다거나

주변 지역에서 금융사 지점이 철수한다거나 하면

한도와 금리에서 변화가 생길 수가 있습니다.

즉 정부의 부동산 대책에 들어가 있는 내용은

이미 금융사에서 모두 적용하고

관련 법령을 고려해서 상품을 판매하고 있습니다.

즉 대출 심사나 진행 과정에서

한도와 금리가 산출되는 것 자체가

정부의 기준을 따른 부분이기에

굳이 요즘과 같이

부동산 시장에 변화가 크고 규제가 복잡해진 상황에서

머리 아프게 계산기를 잡고

두들길 필요는 없는 것입니다.

특히 비대면을 강조하는 요즘에는

금융사마다 전산처리나

조회시스템이 더욱 발달하여

신용정보 이용 동의를 하신다면

금융사에서 처리하는 임시 조회 시스템으로

심사 전에 미리 한도와 금리가

얼마나 나올지 확인하고

진행을 결정할 수 있습니다.

규제지역 아파트매매대출에서

가장 중요한 부분은 폰테크

선순위 승인보다는 추가대출을

어떤 것을 사용하는가입니다.

일반신용대출이나 자동차 대출

또는 잔금대출이라는 신용상품도 있으며

작년 후반기에 금융업법을 마련하면서 등록한

P2P금융의 여러 가지 상품도 있습니다.

시중은행에서 모든 상품을 쓰면 좋겠지만

현실적으로

2순위 이하의 후순위 추가대출 상품을 취급하는

시중은행은 존재하지 않습니다.

따라서 2금융권이나 P2P금융을 위주로

필요한 한도금액과 적절한 금리를 가진

상품을 찾아봐야 하는 것입니다.

모든 금융사는

저마다의 기준을 가지고 있는데요

금융사마다 가지는 지점의 개수,

영업 가능한 지역,

취급하는 담보물의 종류,

가산금리 적용,

기준이 되는 신용점수

등 고려해야 할 부분은 더욱더 많아집니다.

이러한 모든 조건을 일일이 체크하고

수많은 금융사를 알아보기는

힘든 것이 사실인데요.

관련업무를 항상 처리하고 있는 전문가에게

확인을 해보는 것이

가장 적절한 방법인 것은 당연합니다.

특히 금융상품이라는 것은

한도가 높아지면

금리도 같이 높아지는 상품이기에

필요자금에 맞는 상품선택이

무엇보다 중요하다는 것

꼭 기억해주셨으면 좋겠습니다.

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